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房贷新政打压囤地生财开发商吐地潮一触即发

2019-12-15 来源:济南租房网

  大口喝咖啡、抽烟、摇头叹息,身为一上市地产公司副总,老张9月4日面对时,和半个月前大不相同。

  “拿地的事基本泡汤了。”老张说的地,是“北京CBD商务中心核心区一期NEa地块”,8月20日他亲自到现场考察时,还信誓旦旦非拿不可(详见本报8月22日《住宅用地下半年或“放闸”》),如今“地块能不能入市还是个疑问”,何况“公司必须要先开发前几年拿的地了”。

  和8月21日在北京土地整理储备中心站查到的“三季度将有 6地块入市”不同的是,9月 日发现,站里包括NEa在内的所有地块均在交易栏里被撤下。

  原以为政府希望“用缓推地来暖楼市”,但接下来又出了一副更严的枷锁。8月底,央行、银监会发《通知》要求:“对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。”

  “资金链原本就紧张,新政等于掐断了开发商贷款的可能。”包括张先生在内的多家开发商承认,“几乎所有的开发商都是贷款拿地,先囤着,升值了再转手或开发。”

  生存更重要,把手里的闲置地变现是当务之急,然而在楼市不景气时,土地市场也被冰封,合作开发或转手效果不大,受苏宁环球直接退地的启发,一轮退地潮似乎不可避免。

  十大开发商囤地1亿平方米

  开发商到底囤了多少地?

  这似乎是笔糊涂账:没有官方数据,没有权威材料,即便国务院年初要求各地6月 0日前将闲置土地清理处置情况报告,但结果也没公布。寻找答案困难,开发商吞吞吐吐,相关部门遮遮掩掩。

  惟一相对系统的数据出自半年前,北京师范大学金融研究中心报告估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米。

  从建行研究部报告中也找到了印证:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米。

  经过大量数据分析和案例佐证,还是发现了这半年来闲置土地有增无减的迹象:2007年地王达20个之多,将超过4亿平方米收入囊中;但随着楼市调整,今年以来进入开发程序的地块少之又少。

  发改委固定资产投资司8月28日数据显示,月全国房地产开发购置土地面积2.2亿平方米,但完成土地开发面积仅1.5亿平方米。

  以开发商为例,万科2006年末土地储备15 6万平方米,2007年末约1821万平方米,公开报道中万科还计划2008年新增1600万平方米。

  在传出广州市黄金地段 .7万平方米的闲置土地上“放羊”的后,碧桂园、万科、保利和招商地产等行业巨头动辄囤地超1000万平方米的事实,揭开了大量土地被囤积的冰山一角。梳理结果是,国内前十大开发商手里土地面积总量在1亿平方米之上。

  以地区分析,一线城市上海2006—2007年间公开出让的大批地块中,近两成被闲置;二线城市昆明则有690万平方米土地面临清理,这相当于全市两年商品房的供地量。

  “我们这里几乎有北京所有闲置土地的资料。”这是地产大佬潘石屹的话。开发商囤了多少地,业内人非常清楚,但没有人像潘石屹这样坦白,“京城有800多块闲置土地”。

  在再三询问下,张先生只透露:“公司储备地至少够开发两年,有的项目开发都不如卖地划算;现在又瞄上CBD地块,因为黄金地段实在难得。”

  新政挤土地泡沫

  囤地为了生财。潘石屹在上说:“房企圈地目的就是为了土地储备,为了在财务报表中添上一个简单的数字。”

  开发商的逻辑是:房子供不应求所以房价高,供地紧张则会使得房子供应紧张。因此开发商一面不惜重金疯狂拿地,一面捂地不开发。

  今年楼市寒冷让开发商首尝苦果,当面粉贵过面包时,土地泡沫在市场调整面前岌岌可危。国土资源部全国城市地价动态监测系统数据显示,上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场,更有10%左右的土地遭遇流拍流标。

  8月27日,央行、银监会联合发出通知,让开发商大跌眼镜。 获悉,这份2000多字的《通知》早在7月底就已向各大银行发布。“新政应被视为是政府决心以金融力量干预房地产市场的一个信号。”中国信达资产管理公司研究中心研究员沈洪璞称。

  早在两年前,囤地所沉淀的资金就高达2.4万亿元,其中房贷过半。2007年显然是更疯狂的一年。对此,央行9月1日重申了“区别对待、有保有压”政策。银监会主席刘明康2日亦提醒商业银行进行压力测试,做好房地产风险预警。

  “没别的办法,现在是能开发的尽快开发,不能开发的也要想办法变现。”在尝试了降价回笼资金之后,张先生直言开发商会走上另一个变现途径:直接退地。

  受苏宁集团旗下地产公司退地启发,退地潮正一触即发。

  被刺痛的地方财政

  “金九银十”第一天,上海市房地局发布的28号土地公告中,普陀长风生态商务区4号地块格外引人关注。这是第一块退地之后重新挂牌出让项目,更是开发商首次亏本退地。

  上海志成企业2007年11亿元拍成“普陀地王”,仅过了一年,就以损失1.1亿元收场。

  进入8月,苏宁旗下地产公司在上海的退地风波更是让楼市人人自危。尽管苏宁集团董事长张桂平近日接受媒体采访时称“退地事宜已经结束”,但苏宁效应似乎才刚刚开始。

  9月 日,受理苏宁集团退地的上海黄浦区房屋土地管理局一彭姓官员接受本报采访时,仍不愿详谈:“区政府对退地非常重视,成立了统一的工作组进行协调。”

  就在上述官员对强调没听说其他退地消息之际,南北呼应的京城地产界正有多个土地项目被挂牌股权转让:除了北京电信房地产开发公司转让98. 6%股权、北京德胜投资公司转让99%股权外,另有7个分布在宣武、昌平等地项目均出让100%股权。

  “这里面很难说不会出现直接退地的。”张先生表示,按现在形势,转让成功非常困难。

  开发商大面积退地真的会马上到来吗?在宏调基调是稳定楼市的背景下,靠土地财政吃饭的地方政府已有所动作。

  除了采访发现的北京用缓推地来缓解土地市场压力之外,福州干脆推出了“救市一揽子政策”,包括“公布拍卖起始价”、“土地前期‘议价’”、“延长交款期限”等。深圳的做法是向企业回购土地,河南省政府则召开经济运行会议,对住房公积金贷款的首付比例、贷款期限、贷款条件做出一系列的优惠调整。

  老张认为,开发商回吐囤积的闲置地是大势所趋,但会以一个多方都可接受的态势发展。

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